[8.4 부동산공급대책] 신규택지 공급·용적률 500%까지 완화
[증권경제신문=이상윤 기자] 정부가 공공 재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장과 강남구 서울의료원 부지 등 신규부지 발굴 및 확장 등을 통해 수도권에 총 13만 2000가구의 주택을 추가로 공급하는 내용의 방안을 발표했다.
4일 기획재정부와 국토부 등 관계부처는 합동으로 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표했다.
특히 정부는 정부는 주택시장 불안요인을 조기에 해소하고 시장을 안정적으로 관리하기 위해 모든 정책수단을 다각적으로 검토했으며 6.17, 7.10 대책 등으로 수요 측면의 불안요인 차단을 위한 제도적 기반이 갖춰진 만큼, 공급 부족 우려라는 불안심리를 조기에 차단하고 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 마련했다고 설명했다.
다음은 정부의 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’ 발표 전문이다.
<추진배경>
정부는 국민 여러분들의 불안감을 불식시키도록 실수요자 보호 및 투기수요 근절이라는 절대원칙 하에 그간 수요와 공급 양 측면에서 다각적인 노력을 기울여 왔습니다. 금년 발표된 6.17대책, 7.10대책 등 수요관리대책들은 주택투기에 대한 기대수익률을 확 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의지를 시장에 보여주는 조치였습니다. 그 결과 대책 발표 이후 서울지역의 주간가격 상승세가 둔화되는 등 상당부분 성과가 있었다고 생각합니다.
다만, 최근(6월) 부동산대책 입법에 대한 불확실성 및 갭투자 차단 우려 등 시장불안 요인이 아직 상존하고, 특히 30대를 중심으로 추격매수 심리가 확산되며 서울 중심의 국지적 매매 급증현상이 나타나기도 했습니다.
공급 측면에서 보면 최근 3년간(‘17~’19년) 서울 아파트가 연 4만호씩 공급되어 과거(‘13~’16년) 대비 증가하는 등 공급물량은 지속 확대되었습니다. 다만, 주택공급 선행지표인 인허가가 ‘18년 이후 감소세를 보이고 있는 등 중기적 관점에서 추가공급 확충에 대한 요구도 확산되고 있습니다.
이에 정부는 주택시장 불안요인을 조기에 해소하고 시장을 안정적으로 관리하기 위해 모든 정책수단을 다각적으로 검토하였습니다. 6.17, 7.10 대책 등으로 수요 측면의 불안요인 차단을 위한 제도적 기반이 갖춰진 만큼, 공급 부족 우려라는 불안심리를 조기에 차단하고 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 금번 「서울권역 등 수도권에 대한 주택공급 확대방안」을 마련했습니다.
<주택공급대책 주요내용>
정부는 서울권역을 중심으로 실수요자를 위하여 양질의 신규주택이 지속적으로 공급된다는 견고한 믿음을 국민들께 드린다는 자세로 이번 대책을 준비했습니다.
이번 준비와 검토과정에서 다음 3가지 포인트를 각별히 유념했다는 점을 말씀드립니다. 첫째, 정부는 내 집 마련의 기회가 중단 없이 제공되도록 주택공급물량을 최대한 확보한다는 측면에서 활용 가능한 모든 수단과 메뉴를 제로베이스에서 검토했습니다.
둘째, 미리 밝힌 대로 태릉골프장은 그린벨트 환경평가 등급상 4~5등급이 전체 98% 이상을 차지하여 환경적 보존가치가 낮아 택지로 개발하되, 그 외 그린벨트는 미래세대를 위해 보전한다는 원칙하에 대상으로 선정하지 않았습니다.
셋째, 주택공급물량의 양적 확대와 함께 그 물량 내용면에 있어서 일반분양은 물론 특히 무주택자, 청년 등을 위한 공공분양, 장단기임대 등이 최대한 균형되도록 고려했습니다.
이러한 원칙하에 검토한 결과 향후 서울권역을 중심으로 총 26만호+α 수준의 대규모 주택공급이 집중 추진됩니다. 이는 크게 3부분으로 구성되어 있는 바, 7만호는 지난 5월 기 발표한 공급 예정물량이고 13만+α는 금번 대책 마련시 신규 추가 발굴된 공급물량이고 나머지 6만호(수도권 30만호 등 총 77만호중)는 예정된 공공분양물량 중 21~22년으로 앞당긴 사전청약 확대분입니다.
그 구체적인 공급방안은 다음과 같습니다. 첫째, 신규 택지를 발굴하여 핵심입지에 3만호 이상의 주택을 신규로 공급하겠습니다. 정부는 (i) 군 시설, (ii) 국유지•공공기관 부지, (iii) 서울시 유휴부지 등을 최대한 활용하여 우수입지 내 택지를 확보하겠습니다. ① 우선, 한정된 인원이 이용하던 태릉골프장을 다수의 서민들을 위한 주거공간으로 조성하되, 절반 이상은 공원, 도로, 학교 등으로, 절반 이하는 주택 부지로 계획하여 1만호의 주택을 공급하겠습니다.
또한, 신규 주택 입주민 뿐만 아니라 지역주민도 교통편익이 늘어나도록 철도, 도로, 대중교통 등 광역교통개선대책을 함께 마련할 계획입니다. 그 외 용산 미군 반환부지 중 캠프킴 부지도 주거공간으로 조성하여 3,100호를 공급할 예정입니다. ② 아울러, 우수 입지에 위치한 국유지•공공기관 이전부지를 최대한 활용하겠습니다. 특히, 서울지방조달청(1천호) 등 국가시설의 이전으로 확보되는 국유지와, 정부과천청사(4천호)•국립외교원(600호) 유휴부지에 공급되는 주택은 최대한 청년•신혼부부에게 공급할 계획입니다. ③ 그 밖에 상암 DMC 미매각 부지(2천호), 서부면허시험장 부지(3.5천호) 등 서울지역 내 가용한 토지도 주거공간으로 최대한 활용하겠습니다.
둘째, 3기 신도시 등에 대한 용적률 상향과기존사업 고밀화를 통해 2.4만호의 이상의 주택을 추가로 확보하겠습니다. ① 3기 신도시 및 서울권 중소규모 공공주택지구 등에 대해 지구단위별로 용적률을 평균 10%p 내외로 상향하여 해당지구 주택을 2만호 이상 확대하도록 하겠습니다. ② 또한, 서울의료원•용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지에 대해서도 고밀화를 통해 4천호의 주택을 추가 공급하겠습니다.
셋째, 재건축•재개발 등 정비사업의 공공성을 강화하여7만호 이상의 주택을 공급하겠습니다. ① LH•SH 등 공공참여 時 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘고밀 재건축’을 도입하겠습니다. 용적률을 300∼500% 수준으로 완화하고, 층수도 50층까지 허용하는 고밀 재건축을 통해 향후 5만호 이상의 추가 공급을 확보할 계획입니다. 다만 이와 같은 고밀 재건축 경우 강력한 공공성 확보를 전제합니다. 즉 재건축 사업의 공공성을 확보하기 위해 고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납토록 하여 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠습니다.
기부채납 받은 주택은 무주택, 신혼부부•청년 등을 위한 장기공공임대(50% 이상)와 공공분양(50% 이하)으로 활용하겠습니다. 특히, 공공분양주택의 경우 지자체 여건에 따라 소위 지분적립형 분양제도를 도입하겠습니다. 이는 주택구입시 실수요자의 부담 완화를 위해 초기에는 일정지분(예: 40%)만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다가 점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입토록 하는 방식으로 다만 이 경우 투기수요 유입 차단 및 시세차익 단기회수 방지를 위해 실거주 요건과 전매제한을 대폭 강화할 계획입니다.
② 다음으로, 재개발 정비구역 외에 정비예정 및 정비해제구역에서도 공공재개발을 활성화하여 2만호 이상의 주택을 공급하도록 하겠습니다. 정비예정구역에서는 공공재개발을 조기 추진할 수 있도록 하고, 정비해제구역 중 뉴타운 등과 같이 과거 정비구역으로 지정되었다가 사업지연 등으로 해제된 지역도 공공재개발을 허용하도록 하겠습니다.
넷째, 도시규제 완화 등과 같은 제도개선을 통해 공급능력을 추가로 확충해 나가겠습니다. 먼저 노후 영구임대단지의 재건축을 통해 3천호를 추가 확보하여 다양한 계층이 어울리는 단지를 조성하는 한편, 기존 거주민들의 삶의 질도 개선하겠습니다. 아울러 이제까지 공공사업자(LH•SH)만이 가능했던 공실 오피스와 상가 매입후 주거용도로 전환•공급하는 제도를 민간사업자에게도 허용(2천호 목표)하겠습니다. 이외 서울 준공업지역(경공업 지역이나 주거•상업도 입지 가능) 순환정비사업지도 연내 3~4곳으로 확대 정비하는 등 다양한 규제완화를 통해 민간 공급능력을 추가로 확충해 나가겠습니다.
다섯째, 신규공급 추진과는 별도로 기존 공공분양물량 중 6만호는21~22년으로 앞당겨 사전청약토록 하겠습니다. 즉 실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기•매매수요 완화를 위해 기존에 계획된 공공분양물량* 중 사전청약 물량을 당초 9천호에서 6만호로 대폭 확대, 21년 3만호, 22년 3만호가 조기에 주인을 찾도록 하겠습니다.
신규 공급계획과 旣 계획 물량의 사전청약을 함께 발표함으로써 국민들께서 입주자 모집이 증가하는 효과를 빠른 시일 내에 직접 체감하실 수 있으리라 기대합니다. 이상 발표해 드린 총 26만+α 주택공급대책(신규공급: 13만+α)이 기존의 아파트 인허가 물량에 더하여 전반적으로 강한 주택공급 시그널을 제시해 주리라 믿습니다.