오피스텔 수익률이 공급과잉을 견디지 못하고 심리적 마지노선인 5% 붕괴를 앞두고 있다.
1일 부동산114에 따르면 지난 6월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.22%로 감소한 것으로 나타났다.
연도별로는 △2014년 5.64% △2015년 5.48% △2016년 5.29%로 하락세에 접어들었다.
문제는 오피스텔이 웃돈 형성 등으로 매매가격이 오르는 반면 임대료는 공급과잉 탓으로 변동이 없다는 점에 있다. 실제 올해 상반기 전국 오피스텔 매매가격은 0.56% 상습했다.
이는 수익률 하락으로 이어져 서울 오피스텔 수익률 5%는 지난해 말 무너저 지난 6월 4.89%로 집계됐다. 임대료가 매매가격 상승세를 따라가지 못하자 수익률 하락으로 이어진 것으로 풀이된다.
서울 대표 도심인 강남역 인근에서도 수익률이 하락할 수 있다는 의견이 나왔다. 기업들이 수도권으로 이전을 택하면서 상주 인원이 감소한 탓이다. 입지에 따른 월세 편차도 발생하고 있다.
강남역 인근 공인중개업소 관계자는 "주거환경이 좋은 2억원 매물은 월세 75만원 선에서 계약이 진행된다"면서도 "유흥가와 인접한 오피스텔은 월세가격이 하락세에 접어들었다"고 설명했다.
업계는 물량이 쏟아져 추가적인 수익률 하락 가능성이 커진다고 예상했다. 하반기 3만791실이 추가 입주하면서 포화상태에 접어들어서다.
오피스텔 상품 다변화도 수익률 하락 원인으로 꼽힌다. 세입자 입장에서 선택지가 많아지면서 오피스텔을 고집할 이유가 없어진 셈이다.
장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "오피스텔은 공급과잉으로 입주물량이 증가하고 있다"며 "월세는 오르지 않는 반면 매매가격이 상승하면서 절대적인 수익률 감소가 이어지고 있다"고 설명했다.
투자자들이 오피스텔을 수익형 부동산으로 접근하지 않고 시세차익 목적으로 접근하는 분위기가 매매가 상승을 부추기고 있다는 분석도 설득력을 얻고 있다.
지난달 '힐스테이트 송도 더테라스'는 35.5대1에 달하는 경쟁률을 기록했다. 현지에선 포스코건설이 분양한 '송도 랜드마크시티 센트럴 더샵'에 형성된 웃돈 기대감이 힐스테이트로 퍼지고 있다고 전했다.
송도국제도시 한 공인중개소 관계자는 "더샵 초기 분양권 웃돈이 계약 전 500만원가량 형성됐다"며 "힐스테이트는 상대적으로 입지가 우수해 초기 단타를 노리기 위한 가수요가 대거 몰렸다"고 분석했다.
전문가들은 수익률 편차는 갈수록 심해질 것으로 내다봤다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양가가 높아진데다 공급과잉이 더해지면서 임대료 상승은 제한될 수밖에 없다"며 "투자자들은 냉정하게 4%대 수익률을 고려해야 한다"고 말했다.